Что предлагает законопроект
Минстрой опубликовал для общественного обсуждения проект закона «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц». Если его примут в текущем виде, правила для застройщиков апартаментов в Санкт-Петербурге изменятся радикально.
Долевое участие разрешат только в гостиницах категории не ниже трёх звёзд. Деньги дольщиков будут привлекаться исключительно через счета эскроу: 80% суммы раскроют после ввода объекта в эксплуатацию, ещё 20% — после передачи здания гостиничному оператору.
До начала продаж застройщик обязан заключить договор с оператором из специального реестра. После ввода объект передают не дольщику, а напрямую оператору. Обязательства по управлению оформят как вещное право, которое следует за собственностью и регистрируется в ЕГРН. Постоянное проживание собственника или иных лиц без договора с управляющей компанией документ прямо запрещает.
Кто окажется под ударом
По оценкам Nikoliers, в новом вводе только 15–20% юнитов получают звёзды. Остальные существуют вне гостиничной оболочки и считаются «псевдожильём». Именно этот сегмент — студии и небольшие квартиры, которые покупали как доступное жильё с регистрацией, — может лишиться правового статуса.
Партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнёры» Дмитрий Некрестьянов называет текущую редакцию катастрофической для рынка: «Не урегулирован вопрос о привлечении средств дольщиков для строительства отелей без звёзд — фактически устанавливается запрет».
Что это значит для покупателя
Если закон примут, апартаменты без гостиничной категории нельзя будет строить через договоры долевого участия. Это не отменяет уже запущенные проекты, но новые станут заметно сложнее и дороже. Часть застройщиков может уйти из сегмента, а покупатели, которые рассматривали апартаменты как альтернативу квартире, останутся с меньшим выбором.
Для тех, кто планирует купить апартаменты в Санкт-Петербурге сегодня, принципиально проверить статус объекта. Есть ли у проекта звёзды, заключён ли договор с оператором, предусмотрена ли схема эскроу — от ответов на эти вопросы зависит не только безопасность сделки, но и возможность пользоваться недвижимостью по назначению.
Отдельный риск — обещания «живи как в квартире». Если застройщик продаёт апартаменты без гостиничной категории и без управляющей компании, после ужесточения правил такой формат может оказаться вне правового поля.
На что смотреть в договоре
Пока законопроект обсуждают, покупка апартаментов требует особенно внимательной проверки документов. Перед подписанием договора важно убедиться, что объект соответствует хотя бы трём звёздам, а в проекте есть оператор из реестра. Это снижает риск, что через год-два ваш юнит признают псевдожильём.
Если сомневаетесь в формулировках — не подписывайте вслепую. Разобраться в договоре долевого участия реально, но нужно время и понимание, какие пункты критичны. Например, как застройщик привлекает деньги и что происходит после ввода.
Что делать сейчас
Покупателю в Санкт-Петербурге в первую очередь стоит определить цель: жить или инвестировать в гостиничный номер. Если апартаменты нужны именно для проживания, надёжнее рассматривать проекты с гостиничной категорией и хотя бы минимальным сервисом. Если цель — инвестиция в объект с гарантированным оператором, проверяйте договор управления и его регистрацию в ЕГРН.
Законопроект ещё не принят, но тренд очевиден: государство последовательно разделяет жильё и гостиничную недвижимость. Апартаменты без звёзд и без оператора — самая уязвимая часть рынка. Если вам предлагают такой формат под видом «квартиры по цене ниже рынка», это повод насторожиться.
Я помогу проверить документы и подобрать апартаменты, которые не потеряют в статусе после возможных изменений законодательства.
