Что произошло
Верховный суд отказался выселять петербургского пенсионера, который почти 20 лет назад продал свою квартиру. Суд исходил из презумпции проживания: если человек остался жить в квартире после сделки, а новый собственник не заявил о своих правах, выселить прежнего владельца не так просто.
Для вторичного рынка это уже не новость, но решение Верховного суда закрепляет позицию, которую стоит учитывать и при покупке новостройки в Санкт-Петербурге. Особенно если вы рассматриваете квартиру, где живут не только продавцы, но и их родственники, или если сделка идёт по доверенности.
Что такое презумпция проживания
По закону бывшие собственники и члены их семьи обязаны освободить квартиру после продажи. Но на практике, если человек остался в квартире и новый владелец годами не выселял его через суд, суд может признать, что право пользования фактически сохранилось.
Презумпция проживания работает так: пока не доказано обратное, считается, что человек живёт в квартире на законных основаниях. Это не значит, что выселить его невозможно, но это дольше, сложнее и требует иска.
Чем это опасно для покупателя новостройки в Санкт-Петербурге
Казалось бы, к новостройкам это не относится: в новом доме нет прописанных жильцов и прошлых собственников. Но риск появляется, когда вы покупаете квартиру у инвестора, который купил её на стадии котлована, а теперь перепродаёт. Или когда застройщик продаёт квартиры, ранее переданные по договору уступки.
Если в квартире фактически живут люди, которые не являются собственниками, и договор это не отражает, выселение может занять месяцы. А при покупке от застройщика стоит проверить, не передавались ли квартиры по предварительным договорам, которые позже не были расторгнуты.
Как защитить себя до сделки
Наиболее надёжный способ — проверять не только документы, но и фактическое состояние квартиры. Если покупаете готовую новостройку, осмотрите квартиру лично и зафиксируйте, кто в ней живёт. Если покупаете на котловане, уточните, не было ли у застройщика споров по аналогичным квартирам.
Юридическая чистота сделки и отсутствие обременений — базовая проверка, которую я провожу для каждой квартиры. Но презумпция проживания — это уже не про документы, а про судебную практику, и здесь одного реестра недостаточно.
Что делать, если вы уже купили квартиру с жильцами
Если после сделки вы обнаружили, что в квартире живут посторонние, не стоит пытаться выселить их самостоятельно. Сначала нужно убедиться, что они не имеют права пользования, а затем подавать иск. Суд учтёт, когда вы узнали о проживающих и какие меры предприняли.
В любом случае процесс займёт время, и лучше избежать его на этапе выбора квартиры. Для этого достаточно внимательно отнестись к деталям, которые часто упускают из виду.
Короткий вывод
Презумпция проживания — ещё один аргумент в пользу тщательной проверки квартиры перед сделкой. Даже если вы покупаете новостройку в Санкт-Петербурге, важно понимать, кто реально пользуется жильем, а не только кто числится в документах.
Если вы выбираете квартиру и хотите подстраховаться от подобных рисков, приходите на консультацию. Помогу проверить квартиру, собрать документы и провести сделку так, чтобы после неё не было сюрпризов.